28 May Suelo Urbanizable
En el debate sobre el problema de la vivienda en España, todos coinciden en que una de las causas de la falta de oferta residencial es la escasez de suelo.
Sin embargo, en todas las ciudades hay extensas áreas en las que aparentemente podrían construirse miles de viviendas. Entonces, ¿realmente falta suelo?
La respuesta es SI, y es porque para construir sobre un terreno el suelo debe reunir unas condiciones jurídicas y de infraestructuras determinadas que no todos los suelos tienen.
Clasificación del suelo en España según la normativa urbanística
La legislación urbanística española divide el suelo en tres grandes clases:
- Suelo Urbano: Son suelos que cuentan con infraestructuras y servicios urbanos como acceso a carreteras, abastecimiento de agua, alcantarillado y suministro eléctrico. Pueden destinarse a usos residenciales, comerciales o industriales y, en la mayoría de los casos, para construir sobre ellos solo es necesaria la concesión de licencia de obras.
- Suelo Urbanizable: Son terrenos que tienen el potencial de convertirse en urbanos, pero requieren un proceso de desarrollo y urbanización para dotarlos de infraestructuras y servicios básicos.
- Suelo No Urbanizable: Son terrenos protegidos por razones medioambientales, agrícolas, paisajísticas o normativas. En estos suelos no se permite la construcción salvo en casos muy específicos.
¿Qué es un terreno urbanizable?
El suelo urbanizable es aquel que tiene la posibilidad de ser transformado en urbano mediante un proceso de planeamiento y gestión urbanística consistente en:
- La aprobación de un Plan de Ordenación.
- La ejecución de obras de urbanización para dotarlo de todas las infraestructuras de servicios necesarias.
- La cesión al Ayuntamiento de parte del suelo para destinarlo a calles, zonas verdes y equipamientos públicos.
- El reparto entre los propietarios de las parcelas resultantes destinadas a usos lucrativos.
Su conversión está regulada por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de cada municipio, que determina qué suelos pueden desarrollarse y en qué condiciones.
Diferencias entre suelo urbano y urbanizable
A menudo se confunden los términos suelo urbano y suelo urbanizable, pero sus diferencias son clave a la hora de invertir o desarrollar un proyecto inmobiliario.
Si obviamos que hay algunos suelos clasificados como urbanos que todavía no son aptos para la edificación (esto será materia de otra nota), con carácter general, las diferencias básicas entre suelo urbano y urbanizable son las siguientes:
| Característica | Terreno Urbano | Terreno Urbanizable |
| Dispone de infraestructuras | ✅ Sí | ❌ No |
| Puede edificarse de inmediato | ✅ Sí | ❌ No |
| Requiere planes de desarrollo | ❌ No | ✅ Sí |
| Necesita inversión en urbanización | ❌ No | ✅ Sí |
Mientras que el suelo urbano permite la edificación directa, el suelo urbanizable necesita ser desarrollado antes de su uso.
¿Cómo se determinan las condiciones de un suelo urbanizable?
El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio correspondiente, es el documento rector de las condiciones básicas del suelo urbanizable, determinando su delimitación (sector), los usos globales (residencial, industrial, etc.), cuánto se puede construir (edificabilidad) y en que medida los propietarios del suelo deben contribuir a las infraestructuras y dotaciones generales del municipio.
A partir de las determinaciones generales del PGOU, mediante un Plan Parcial se determina la ordenación pormenorizada del sector, estableciendo las condiciones concretas de uso y edificabilidad de cada una de la parcelas que se generarán tras su urbanización.
La división en parcelas, mediante un proyecto de reparcelación y las obras, previa aprobación del proyecto de urbanización, constituyen los instrumentos de gestión urbanística necesarios para la transformación de un suelo urbanizable en urbano.
Entonces, ¿por qué no se produce más suelo urbano?
Porque este proceso, aparentemente sencillo, además de depender de la iniciativa de los propietarios, que deben ponerse de acuerdo y conseguir la financiación para asumir elevados gastos, está profusamente regulado e intervenido por la Administración, de manera que el desarrollo de una actuación de transformación urbanística puede demorarse varios años.
Pero el principal problema no es que los tiempos de desarrollo sean dilatados, sino que son inciertos, desconociéndose a priori cuanto tiempo puede durar el proceso hasta que el suelo sea directamente edificable.
La incertidumbre es la causa principal de que los inversores no arriesguen sus recursos en la compra de suelo urbanizable para su transformación en suelo urbano. El capital se invierte directamente en suelo urbano que es cada vez más escaso incidiendo en el alza del precio de la vivienda.
